Immobilien in Montenegro kaufen

Auf einen Blick

Dürfen Ausländer in Montenegro Immobilien kaufen?

Ja. Montenegro erlaubt ausländischen Staatsangehörigen den Erwerb von Immobilien mit vollen Eigentumsrechten, identisch mit denen montenegrinischer Staatsbürger. Es gibt keine Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit.

Das Eigentum wird im nationalen Kataster eingetragen, das Eigentumstitel, Hypotheken und den rechtlichen Status erfasst. Nach der Eintragung ist das Eigentumsrecht nach montenegrinischem Recht vollständig geschützt.

Was ausländische Käufer typischerweise erwerben

• Wohnungen und Häuser
• Städtisches Bauland
• Entwicklungsgrundstücke
• Anlageimmobilien

Landwirtschaftliche Flächen: Gesellschaftsstruktur erforderlich

Ausländische Privatpersonen können landwirtschaftliches Land in Montenegro in der Regel nicht direkt erwerben. Der Kauf erfolgt üblicherweise über eine montenegrinische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (d.o.o.).

In der Praxis ist das unkompliziert. Der Käufer gründet eine lokale d.o.o., oft mit einem Stammkapital von einem Euro, und die Gesellschaft wird Eigentümerin des Grundstücks, während der Käufer die Anteile hält. Ein Anwalt übernimmt die Gründung zusammen mit dem Immobilienkauf, und es dauert wenige Tage.

Diese Struktur ist üblich bei ländlichen Grundstücken, Anlageflächen, Entwicklungsparzellen und großen Landsitzen. Die meisten Wohnungen, Villen und Neubauten stehen jedoch auf städtischem Bauland (građevinsko zemljište), das ausländische Privatpersonen direkt erwerben können. Die Gesellschaftsstruktur wird erst relevant, wenn das Kataster die Fläche offiziell als landwirtschaftliches Land (poljoprivredno zemljište) führt.

Ist der Immobilienkauf in Montenegro sicher?

Bei ordentlicher rechtlicher Prüfung gilt der Immobilienkauf in Montenegro als sicher. Das Kataster erfasst Eigentum und Belastungen, und jede Transaktion muss notariell beurkundet werden, was eine zusätzliche rechtliche Absicherung bedeutet.

Die meisten Risiken betreffen unvollständige Unterlagen bei älteren Objekten oder nicht eingetragene Bauten. Deshalb arbeiten ausländische Käufer üblicherweise mit einem qualifizierten Immobilienanwalt. In etablierten Entwicklungen wie Porto Montenegro, Luštica Bay und Portonovi ist das rechtliche Risiko deutlich geringer, weil Eigentümerstruktur und Planungsgenehmigungen vollständig dokumentiert sind.

Der Kaufablauf Schritt für Schritt

Der Kaufprozess in Montenegro ist im Vergleich zu den meisten europäischen Märkten schnell und unkompliziert. Sobald die Bedingungen vereinbart sind, dauert die Eigentumsumschreibung meist nur wenige Wochen.

1. Objektauswahl und Preisverhandlung
2. Prüfung von Katasterauszug, Baurecht und Belastungen
3. Steuernummer (PIB) beantragen
4. Notarieller Kaufvertrag
5. Kaufpreiszahlung
6. Zahlung der Übertragungssteuer
7. Eintragung im Kataster

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Montenegro?

Bestandsimmobilien brauchen üblicherweise zwei bis vier Wochen von der Reservierung bis zur Eintragung, fertiggestellte Neubauten drei bis sechs Wochen. Beim Kauf vom Plan wird sofort unterschrieben, die Eintragung erfolgt aber erst nach Fertigstellung des Gebäudes.

Was einen Kauf verzögern kann

Verzögerungen sind meist administrativer und nicht rechtlicher Natur: Das Gebäude ist noch nicht im Kataster eingetragen, die Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) fehlt, oder die Überweisung hängt in der Geldwäscheprüfung. Die Umschreibung selbst geht schnell, sobald die Unterlagen vollständig sind.

Kann man aus der Ferne kaufen?

Ja. Ein ausländischer Käufer kann den gesamten Kauf abwickeln, ohne nach Montenegro zu reisen. Dafür erteilt er einem Anwalt eine Vollmacht, der dann im gesamten Verfahren für ihn handelt.

• Die Vollmacht kann bei einem montenegrinischen Konsulat unterzeichnet oder im Ausland notariell beglaubigt und mit Apostille versehen werden
• Bevollmächtigter ist üblicherweise der Anwalt des Käufers
• Der Anwalt kann auf dieser Grundlage den Kaufvertrag unterschreiben, Steuern zahlen und das Eigentum eintragen lassen
• Einzelne administrative Schritte übernimmt manchmal ein Makler oder ein Vertreter des Bauträgers, die rechtliche Unterzeichnung und die Eintragung liegen aber in der Regel beim Anwalt

Steuernummer (PIB) und Bankkonto

Montenegrinische Steuernummer (PIB)

Ausländische Käufer benötigen eine montenegrinische Steuernummer (PIB), bevor der Kauf eingetragen werden kann. In den meisten Fällen muss der Käufer den Antrag nicht persönlich stellen: Ein Anwalt kann den PIB mit einer notariell beglaubigten Vollmacht für ihn beschaffen. Erforderlich sind der vorbereitete Antrag, eine Passkopie und die unterzeichnete Vollmacht, die der Anwalt bei der Steuerverwaltung (Poreska uprava) einreicht.

Dauer: üblicherweise ein bis drei Werktage, manchmal noch am selben Tag. Das ist einer der schnellsten Schritte im gesamten Kaufprozess.

Bankkonto in Montenegro

Ein montenegrinisches Bankkonto ist für einen Barkauf rechtlich nicht erforderlich. Viele ausländische Käufer wickeln die Transaktion über internationale Überweisungen direkt an den Verkäufer oder Bauträger ab. In der Praxis ist ein lokales Konto aber üblicherweise nötig, für die Zahlung der Übertragungssteuer und der jährlichen Grundsteuer, für Nebenkosten, für den Aufenthaltsantrag und für reibungslose SEPA-Überweisungen innerhalb Montenegros.

Ein Konto ohne jeden Bezug zu Montenegro zu eröffnen ist heute schwieriger als noch vor einigen Jahren. Entscheidend sind der Nachweis des Immobilienkaufs, die Dokumentation der Mittelherkunft sowie Staatsangehörigkeit und Compliance-Profil. Kleinere Banken lehnen Konten für Nichtansässige teilweise ganz ab. Rechnen Sie mit wenigen Tagen bis zwei Wochen.

Steuern und Kaufnebenkosten

Die Transaktionskosten in Montenegro sind im Vergleich zu den meisten europäischen Märkten niedrig. Sie unterscheiden sich deutlich zwischen Neubau und Bestand.

Kaufnebenkosten beim Neubau

Beim Ersterwerb vom Bauträger fällt keine Übertragungssteuer an. Stattdessen greift die Umsatzsteuer, und sie ist im ausgewiesenen Kaufpreis bereits enthalten. Darüber hinaus entstehen praktisch keine Kaufnebenkosten: Der Bauträger arbeitet mit einem vorbereiteten Standardvertrag, und eine Maklerprovision zahlt der Käufer nicht.

Kaufnebenkosten im Bestand

Beim Kauf aus dem Bestand greift die Übertragungssteuer. Sie ist progressiv gestaffelt: 3 % bis 150.000 €, darüber 4.500 € zuzüglich 5 % auf den übersteigenden Teil bis 500.000 €, und ab 500.000,01 € 22.000 € zuzüglich 6 % auf den übersteigenden Teil.

Dazu kommen Anwaltshonorar, Notar- und Katastergebühren sowie Übersetzungen. Die Kaufnebenkosten liegen im Bestand insgesamt bei rund 5 bis 8 % des Kaufpreises.

Laufende Kosten

Jährliche Grundsteuer

Die jährliche Grundsteuer in Montenegro liegt je nach Gemeinde üblicherweise zwischen 0,25 % und 1 % des festgestellten Immobilienwerts.

Gebäudeversicherung

Eine Gebäudeversicherung ist beim Barkauf gesetzlich nicht vorgeschrieben, bei einer Finanzierung schon, und an der Küste in jedem Fall empfehlenswert. Für eine Wohnung zwischen 200.000 € und 350.000 € liegen die jährlichen Prämien üblicherweise bei 120 bis 250 € und decken Feuer, Leitungswasser, Erdbeben und Haftpflicht ab, auf Wunsch auch den Hausrat.

Monatliche Bewirtschaftung

Die monatlichen Kosten sind im Vergleich zu Westeuropa moderat, hängen aber stark davon ab, ob die Immobilie in einer verwalteten Resortanlage oder in einem gewöhnlichen Gebäude liegt. Für eine Küstenwohnung von 60 bis 80 m² sind es typischerweise 120 bis 250 € im Monat, in Luštica Bay bei 70 m² rund 220 bis 380 €, und in Porto Montenegro bei 70 m² rund 300 bis 550 €.

Steuer auf Mieteinkünfte

Mieteinkünfte aus montenegrinischen Immobilien werden mit 15 % besteuert, allerdings nicht auf die Bruttomiete, sondern auf die Bemessungsgrundlage. Montenegro lässt Pauschalabzüge zu, die den effektiven Satz deutlich senken.

Bei Langzeitvermietung gilt ein Pauschalabzug von 30 %, woraus sich ein effektiver Satz von 10,5 % auf die Bruttomiete ergibt. Für touristisch registrierte Vermietung sind je nach Registrierung und Kategorie höhere Pauschalabzüge von 50 % oder 70 % möglich, also effektiv 7,5 % oder 4,5 %. Welcher Satz für Ihre Immobilie gilt, hängt an der konkreten Registrierung. Ein lokaler Buchhalter oder Anwalt ordnet das Ihrem Objekt zu.

Veräußerungsgewinnsteuer

Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie werden mit 15 % des Nettogewinns besteuert, ohne Befreiung nach einer bestimmten Haltedauer. Der Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungswert, bereinigt um nachgewiesene wertsteigernde Maßnahmen und anrechenbare Transaktionskosten.

Doppelbesteuerungsabkommen

Montenegro verfügt über ein breites Netz von Doppelbesteuerungsabkommen mit 44 Staaten, darunter die meisten wichtigen Käufermärkte. Wo ein Abkommen besteht, wird üblicherweise die Anrechnungs- oder die Freistellungsmethode angewandt, sodass dasselbe Einkommen nicht zweimal in voller Höhe besteuert wird.

• Deutschland
• Österreich und die Schweiz
• Vereinigtes Königreich, wobei das Abkommen Jugoslawien-Vereinigtes Königreich fortgilt
• Frankreich, Italien, Niederlande und die meisten EU-Märkte
• Russland

Vereinigte Staaten: Mit den USA besteht kein Abkommen. Das bedeutet nicht zwangsläufig eine Doppelbesteuerung, US-Steuerpflichtige stützen sich dann auf die Anrechnungsregeln des US-Rechts statt auf ein Abkommen.

Unabhängig von der Staatsangehörigkeit sollte jeder Käufer vor dem Kauf einen Steuerberater in seinem Heimatland konsultieren, um seine konkrete grenzüberschreitende Steuersituation zu klären.

Bekommen Ausländer eine Hypothek?

Technisch ja, praktisch ist Montenegro für ausländische Käufer aber weiterhin überwiegend ein Barmarkt. Lokale Banken vergeben Kredite an Ausländer, in der Regel jedoch nur, wenn der Käufer einen Aufenthaltstitel in Montenegro hat, dort Einkommen erzielt oder bereits eine Bankverbindung unterhält. Für internationale Zweitwohnsitzkäufer an der Küste sind Hypotheken unüblich.

Deshalb werden Käufe bei Bauträgern wie Luštica Bay oder Portonovi fast immer bar oder über die Zahlungspläne des Bauträgers abgewickelt. Wo eine Finanzierung möglich ist, liegen die Konditionen üblicherweise bei 50 bis 70 % Beleihung, 5 bis 7 % Zins und Laufzeiten von 10 bis 20 Jahren in Euro.

Aufenthaltstitel durch Immobilienbesitz

Immobilieneigentum berechtigt ausländische Käufer, einen befristeten Aufenthaltstitel in Montenegro zu beantragen. Die Genehmigung wird jährlich verlängert, nach fünf Jahren durchgehenden Aufenthalts kommt ein unbefristeter Titel in Betracht. Das Programm für Staatsbürgerschaft durch Investition wurde 2022 geschlossen.

Voraussetzungen

• Eigentumsnachweis
• In Montenegro gültige Krankenversicherung
• Führungszeugnis
• Meldung einer Adresse vor Ort

Krankenversicherung: was anerkannt wird

In der Praxis werden üblicherweise eine private Police anerkannt, die in Montenegro gültig ist und meist vor Ort abgeschlossen wird, oder eine internationale Police, sofern sie Montenegro ausdrücklich einschließt und Notfallbehandlung sowie stationäre Aufnahme abdeckt. Viele Praktiker arbeiten mit einer lokalen Police, die zum Zeitpunkt der Antragstellung dreißig Tage gültig ist. Manche Berater empfehlen eine Deckung für die gesamte Laufzeit des Titels, um Rückfragen zu vermeiden.

Familienangehörige

Ehegatten und Kinder können den Aufenthaltstitel über Familienzusammenführung erhalten, sobald der Hauptantragsteller einen befristeten Titel hat. Als engste Familie gelten Ehegatte und Kinder unter 18 Jahren, einschließlich Stief- und Adoptivkindern. Eltern beziehungsweise Adoptiveltern minderjähriger Kinder fallen ebenfalls unter die gesetzliche Definition.

Dauer

Die gesetzliche Entscheidungsfrist beträgt 40 Tage ab einem vollständigen Antrag. In der Praxis sollten Sie mit vier bis acht Wochen rechnen, mit möglichen Verzögerungen in der Hochsaison oder wenn Unterlagen, Übersetzungen oder Apostillen fehlen.

Wo ausländische Käufer kaufen

Ausländische Käufer konzentrieren sich überwiegend auf die Küste:

• Tivat, Porto Montenegro: das führende Superyacht-Marinadorf der Adria
• Halbinsel Luštica, Luštica Bay: Montenegros integriertes Vorzeigeresort
• Herceg Novi, Portonovi: Luxusresidenzen der Marke One&Only
• Budva: etablierter Tourismusmarkt
• Dörfer in der Bucht von Kotor: historische Bausubstanz und Objekte am Wasser

Jeder Standort hat ein eigenes Preisniveau, ein eigenes Lebensgefühl und ein eigenes Anlageprofil.

Maklerprovision

Die Maklerprovision liegt in Montenegro üblicherweise bei 3 bis 5 % zuzüglich Umsatzsteuer und wird vom Verkäufer oder vom Bauträger gezahlt. Käufer zahlen normalerweise keine Maklergebühren, insbesondere nicht bei Neubauprojekten.

Häufige Fragen

Fazit

Der Immobilienkauf in Montenegro ist für ausländische Käufer vergleichsweise unkompliziert. Die Eigentumsrechte sind klar, die Transaktionskosten niedrig und der rechtliche Ablauf klar geregelt. Mit Preisen in Euro, wachsender touristischer Nachfrage und fortlaufender Entwicklung entlang der Adriaküste bleibt Montenegro einer der zugänglichsten Zweitwohnsitz- und Anlagemärkte Europas.

Ana Pajković - lizenzierte Immobilienspezialistin für erstklassige Immobilien in Belgrad und Montenegro. Zuletzt aktualisiert: September 2026.

anapajkovic.com

Dieser Leitfaden dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Finanz- oder Rechtsberatung dar.